Dit verandert er voor huizenkopers in 2026

Overdrachtsbelasting in 2026: het tarief hangt af van wat u met de woning doet

Bij kopen is de grootste “harde” kostenknop vaak de overdrachtsbelasting. Belastingdienst is hierin heel duidelijk: 2 procent geldt voor de woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen (als de startersvrijstelling niet geldt), en 8 procent (ten opzichte van 10,4 procent in 2025) geldt voor woningen waarin u niet zelf voor langere tijd gaat wonen, zoals verhuur of een tweede woning.

Startersvrijstelling: grens omhoog naar 555.000 euro

Voor starters is er goed nieuws. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal €555.000. Daarbij moet u wel aan een aantal voorwaarden van de belastingdienst voldoen:

• U moet de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen
• U bent op het moment van verkrijging jonger dan 35 jaar
• U hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling

NHG in 2026: hogere grens en premie blijft gelijk

NHG maakt kopen voor veel huishoudens aantrekkelijker door een financieel vangnet en vaak een lagere rente. NHG meldt dat de NHG-grens in 2026 stijgt naar €470.000. Kies je voor energiebesparende voorzieningen, dan ligt de grens op €498.200. De borgtochtprovisie blijft in 2026 0,4%: dit zijn de eenmalige kosten die je betaalt voor de NHG-garantie (een percentage van het hypotheekbedrag).

Energielabel en extra lenen in 2026

De energielabelregels blijven een groot thema, maar de top van de markt wordt iets bijgesteld. Rijksoverheid meldt expliciet dat de extra leenruimte voor de aankoop van een woning met label A+++ daalt naar 25.000 euro en voor label A++++ naar 40.000 euro, vergeleken met 2025. 

Hypotheekrenteaftrek in 2026: maximum 37,56 procent

Voor uw netto maandlasten blijft hypotheekrenteaftrek relevant. In 2026 bedraagt de maximale hypotheekrenteaftrek 37,56%. Door de tariefsaanpassing eigen woning wordt de aftrek in de hoogste schijf beperkt tot dit percentage.

Wet Hillen in 2026: sneller afbouwen

Bent u (bijna) hypotheekvrij? Dan komt Wet Hillen sneller in beeld. De aftrekpost bedraagt in 2026 nog 71,87% en het voordeel neemt vanaf 2026 met 4,8% per jaar af. Dit betekent dat de maximale aftrek geleidelijk verder wordt afgebouwd.

Dit verandert er voor huizenverkopers in 2026

Waarom 2026 regels ook voor verkopers belangrijk zijn

Als verkoper verandert er misschien minder direct aan uw kant van de tafel, maar kopers nemen hun regels en drempels wél mee in hun biedingen. Het loont daarom om uw woning te positioneren op punten die in 2026 extra zwaar wegen: overdrachtsbelasting, NHG en energielabel.

Vraag uit de markt: grenzen die kopers sturen

• Er zijn twee belangrijke grenzen die kopersgedrag kunnen beïnvloeden:
• De startersvrijstelling tot 555.000 euro kan starters meer ruimte geven, maar maakt kopers ook gevoeliger voor alles rond die grens. 
• De NHG-grens van 470.000 euro vergroot de groep kopers die met NHG kan financieren, wat de vijver aan geïnteresseerden kan vergroten bij woningen rond dat niveau. 

Energielabel als verkoopversterker: financiering helpt mee

In 2026 blijft het energielabel financieel relevant omdat het de leencapaciteit van kopers beïnvloedt. Hoewel de extra leenruimte voor zeer energiezuinige labels iets is gedaald, blijft er wel degelijk extra ruimte mogelijk (€25.000 extra bij label A++++ en €40.000 extra bij label A+++++)

Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Bij Hauzer en Partners helpen we u graag met persoonlijk advies afgestemd op uw woonsituatie in 2026. Neem vooral contact met ons op!