Huis verkopen en scheiden: 6 concrete stappen

Scheiden en je huis verkopen: wat zijn je opties?

Een scheiding is een ingrijpende gebeurtenis. Het emotionele aspect is vaak al zwaar genoeg, maar daarnaast moet er ook veel geregeld worden. Eén van de belangrijkste vraagstukken die vrijwel altijd naar voren komt, is: wat doen we met het huis? Voor veel stellen is de woning niet alleen een thuis, maar ook de grootste gezamenlijke financiële investering. De keuzes die je maakt rondom de woning hebben grote gevolgen voor je financiële toekomst én voor de praktische uitvoering van de scheiding. In dit artikel nemen we je stap voor stap mee door de mogelijkheden en gevolgen.

Verder op deze pagina: Stap 1 - Breng de eigendomssituatie in kaart Stap 2 - Kies een scenario voor de woning Stap 3 - Houd rekening met de hypotheek Stap 4: Denk aan belastingen Stap 5 - Leg afspraken vast bij de notaris Een goede start

Stap 1: Breng de eigendomssituatie in kaart

Voordat je beslissingen neemt, is het belangrijk te weten hoe de woning juridisch verdeeld is. Dit vormt de basis van alle vervolgstappen.

Gemeenschap van goederen

Als je getrouwd bent in gemeenschap van goederen, zijn jullie beide automatisch voor de helft eigenaar van de woning. Dit geldt ongeacht wie de hypotheek betaalt of op wiens naam deze staat.

Huwelijkse voorwaarden of geregistreerd partnerschap

Bij huwelijkse voorwaarden of partnerschap kunnen afwijkende afspraken zijn gemaakt. Vaak is vastgelegd welk deel van de woning aan wie toebehoort en hoe verdeling bij scheiding moet plaatsvinden. Deze afspraken worden leidend bij de verdere afwikkeling.

Samenlevingscontract

Samenwoners hebben vaak afspraken vastgelegd in een samenlevingscontract. Dit kan duidelijk maken wie welk eigendomsaandeel heeft en hoe de verdeling bij beëindiging van de relatie geregeld moet worden. Controleer dit document goed voordat je keuzes maakt.

Stap 2: Kies een scenario voor de woning

Scenario 1: Het huis verkopen

Veel ex-partners besluiten de woning te verkopen. De opbrengst wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. Overwaarde of restschuld wordt gedeeld volgens eigendomsverhoudingen.

Voordelen: beide partners kunnen financieel schoon beginnen en je kunt de verkoop professioneel laten begeleiden door een makelaar.
Nadelen: beide moeten elders nieuwe woonruimte zoeken, wat extra stress kan geven.

Een voorbeeld: stel de woning wordt verkocht voor € 320.000 en er staat nog € 220.000 hypotheek open. Er blijft € 100.000 overwaarde over, die gelijk verdeeld wordt als beide partners voor 50% eigenaar zijn.

Scenario 2: Huis uitkopen van je partner

Wanneer één van de partners wil blijven wonen, kan diegene de ander uitkopen. Hiervoor is een taxatie nodig om de actuele waarde te bepalen. De blijvende partner neemt de hypotheek over of sluit een nieuwe af.

Voordelen: stabiliteit voor bijvoorbeeld kinderen, behoud van het vertrouwde huis.
Nadelen: financieel zwaar, de bank moet goedkeuring geven en toetsen of de lasten alleen te dragen zijn.

Stel: de woning is € 350.000 waard en de hypotheek bedraagt € 200.000. De overwaarde is € 150.000. De blijvende partner moet de ander € 75.000 uitbetalen om diens aandeel over te nemen.

Scenario 3: Woning (tijdelijk) onverdeeld laten

Soms kiezen ex-partners ervoor om de woning niet meteen te verdelen. Eén van beiden blijft er wonen, vaak om de kinderen stabiliteit te geven, terwijl beide partijen nog eigenaar blijven.

Voordelen: rust op de korte termijn en de mogelijkheid om de verkoop uit te stellen tot een gunstiger moment.
Nadelen: financiële en emotionele banden blijven bestaan, risico op spanningen en onduidelijkheid.

Vaak wordt bij dit scenario een termijn afgesproken, bijvoorbeeld vijf jaar, waarna de woning alsnog verkocht of overgenomen moet worden.

Stap 3: Houd rekening met de hypotheek

Welke keuze je ook maakt, de hypotheekverstrekker moet altijd op de hoogte worden gebracht. Bij verkoop wordt de hypotheek door de notaris afgelost. Bij uitkoop of onverdeeld laten, toetst de bank of de blijvende partner de lasten kan dragen. Houd rekening met extra kosten zoals notariskosten, advieskosten en soms ook overdrachtsbelasting. Bij uitkoop kan het zijn dat de hypotheek verhoogd moet worden of dat er een nieuw hypotheekcontract wordt afgesloten.

Een belangrijk punt is dat banken streng toetsen. Het inkomen van de blijvende partner moet voldoende zijn om de hypotheeklasten te dragen. Soms is dit niet haalbaar, waardoor verkoop de enige optie blijft.

Stap 4: Denk aan belastingen

Overwaarde en de bijleenregeling

Als er sprake is van overwaarde en je koopt een nieuw huis, moet je dit bedrag gebruiken voor de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan verlies je (deels) het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit kan grote gevolgen hebben voor je maandlasten.

Kosten en aftrek

Bij uitkoop kunnen er extra kosten zijn, zoals voor een taxatie, notariskosten of oversluiting van de hypotheek. Sommige kosten zijn aftrekbaar in box 1. Het is verstandig dit vooraf goed in kaart te brengen om verrassingen te voorkomen.

Erfbelasting of toeslagen

In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij overlijden en scheiding tegelijk, kan er erfbelasting meespelen. Daarnaast kan het bezit van een woning gevolgen hebben voor toeslagen. Laat je hierover goed adviseren.

Stap 5: Leg afspraken vast bij de notaris

De notaris speelt een centrale rol in de afwikkeling van de woning. Hij of zij regelt:

Bij verkoop: aflossing van de hypotheek en verdeling van de opbrengst.
Bij uitkoop: overdracht van het eigendom en opstellen van een nieuwe hypotheekakte.
Bij onverdeeld laten: vastleggen van afspraken over gebruik, lasten en een toekomstig verkoopmoment in een overeenkomst.

Zonder notariële vastlegging bestaat er een groot risico op conflicten in de toekomst. Duidelijke afspraken geven rust en zekerheid.

Stap 6: Laat je professioneel begeleiden

Een scheiding en woningverdeling zijn vaak complex. Het gaat om juridische, financiële én emotionele aspecten. Professionele begeleiding door een makelaar en hypotheekadviseur geeft rust en voorkomt fouten. Hauzer & Partners heeft ruime ervaring in Noord-Limburg met dit soort trajecten en staat je bij met deskundig advies en praktische begeleiding.

Conclusie: helderheid geeft rust

Of je nu kiest voor verkoop, uitkoop of onverdeeld laten, het belangrijkste is dat er duidelijke afspraken worden gemaakt en dat je weet wat de gevolgen zijn. Zo voorkom je conflicten en kun je beiden met een nieuwe start verder. Hauzer & Partners helpt je om inzicht en overzicht te krijgen, zodat je de juiste keuzes maakt.

Sta je voor de keuze om je huis te verkopen vanwege een scheiding? Vraag dan onze gratis waardebepaling aan. Zo weet je precies wat je woning waard is en welke financiële mogelijkheden je hebt. Samen zorgen we ervoor dat je een nieuwe start kunt maken met de zekerheid van een weloverwogen beslissing.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er met de overwaarde bij scheiding?

De overwaarde wordt verdeeld volgens de eigendomsverhouding. Bij 50/50 eigendom betekent dit dat beide partners recht hebben op de helft van de overwaarde.

Kan ik mijn partner uitkopen zonder nieuwe hypotheek?

Alleen als je voldoende spaargeld hebt. In de meeste gevallen is een nieuwe of verhoogde hypotheek nodig.

Hoe lang kan een woning onverdeeld blijven?

Dit verschilt per situatie. Vaak wordt in overleg en via de notaris een periode afgesproken. Te lang onverdeeld laten kan voor spanningen zorgen en is meestal geen permanente oplossing.

Wat als mijn ex-partner niet wil meewerken?

Bij onenigheid kan de rechter een beslissing nemen. Dit is een langdurig en kostbaar traject, dus het verdient de voorkeur om in goed overleg afspraken te maken.