Huis verkopen zonder makelaar

Je huis verkopen zonder makelaar: misschien overweeg je het om kosten te besparen, of omdat je denkt dat je het prima zelf kunt regelen. Online zijn er genoeg platforms en tools beschikbaar om je woning aan te bieden, en op het eerste gezicht lijkt het misschien eenvoudiger dan het is. Maar vergis je niet: een huis verkopen is een proces waarin emoties, onderhandelingen, juridische regels en slimme keuzes allemaal samenkomen. Wie dit traject helemaal zelf wil doorlopen, moet goed voorbereid zijn.

In dit artikel leggen we je uit wat er allemaal komt kijken bij het zelf verkopen van je huis, waar je op moet letten, en op welke momenten het toch slim kan zijn om (deels) gebruik te maken van de expertise van een makelaar.

Verder op deze pagina: De juiste vraagprijs bepalen Een onweerstaanbare presentatie is geen luxe Zichtbaarheid waar plaats je je woning Onderhandelen: de juiste prijs, de juiste voorwaarden Overige kosten bij het verkopen van een huis De verborgen kosten bij zelf verkopen Is een huis verkopen zonder makelaar de juiste keuze voor jou

De juiste vraagprijs bepalen

Het bepalen van de juiste vraagprijs is een van de belangrijkste stappen als je je huis zelf wilt verkopen. De prijs bepaalt hoeveel interesse je woning wekt, hoe snel je verkoopt én hoeveel ruimte er nog is voor onderhandelingen. Maar zonder makelaar is het soms lastig in te schatten wat reëel is. Gelukkig kun je zelf ook een goed onderbouwde prijs vaststellen, mits je grondig te werk gaat.

Begin met het vergelijken van recente verkopen in jouw buurt. Kijk niet alleen naar vraagprijzen, maar vooral naar woningen die daadwerkelijk zijn verkocht. Websites als het Kadaster of online woningplatforms met verkoopdata kunnen je hierbij helpen. Let op kenmerken zoals woonoppervlakte, type woning, bouwjaar, energielabel en staat van onderhoud. Hoe meer deze overeenkomen met jouw woning, hoe betrouwbaarder de vergelijking.

Daarnaast is het slim om te letten op:

De gemiddelde verkoopduur van vergelijkbare woningen
De verhouding tussen vraagprijs en verkoopprijs
Eventuele bijzondere kenmerken van jouw woning, zoals een grote tuin, dakkapel of ligging op een hoek

Wees kritisch en realistisch. Huizen met een te hoge vraagprijs blijven langer te koop staan en krijgen uiteindelijk vaak een minder hoog bod dan woningen die vanaf het begin goed geprijsd zijn. Houd ook rekening met wat kopers financieel aankunnenprijzen net boven een grensbedrag (zoals 410.000 euro in plaats van 400.000 euro) vallen buiten populaire zoekfilters.

Een onweerstaanbare presentatie is geen luxe

Je herkent het vast wel: je kijkt op een woningwebsite en binnen een paar seconden weet je of een huis je aanspreekt. De foto’s zijn donker, de ruimtes ogen klein, of de omschrijving is vaag. Je klikt door. Als je jouw huis zelf wilt verkopen, wil je natuurlijk precies het tegenovergestelde bereiken. Een sterke presentatie is dan onmisbaar.

Kopers beslissen vaak op basis van gevoel. Ze zoeken naar ruimte, licht en sfeer, maar ook naar duidelijke informatie. Zorg er dus voor dat je woning opgeruimd en fris oogt én dat de beschrijving uitnodigend en helder is.

Hoe presenteer je jouw foto’s als je jouw huis zelf wilt verkopen:

Ruim op en zorg voor rust in beeld (geen volle aanrechten of wasmanden)
Laat zoveel mogelijk licht binnen en fotografeer overdag
Gebruik neutrale kleuren en haal persoonlijke spullen tijdelijk weg

Jouw woningtekst maken voor het zelf verkopen van je huis

Begin met wat jouw huis uniek maakt: denk aan een rustige ligging, veel licht, een fijne tuin of recent onderhoud
Wees eerlijk en concreet, zonder overdreven verkooppraat
Geef praktische informatie: woonoppervlak, aantal kamers, type woning, bouwjaar
Benoem pluspunten, maar wees ook duidelijk over zaken als erfpacht of VvE-bijdragen

Mensen willen weten waar ze aan toe zijn. Een heldere omschrijving geeft vertrouwen en voorkomt teleurstellingen bij de bezichtiging.

Zichtbaarheid: waar plaats je je woning?

Als je je huis zonder makelaar verkoopt, heb je geen toegang tot Funda – hét platform waar ruim 90% van de woningzoekers begint. Dat is meteen een belangrijk nadeel, want zichtbaarheid bepaalt in grote mate het aantal geïnteresseerden. Natuurlijk zijn er alternatieven: Jaap.nl, Huislijn.nl, Marktplaats, social media en lokale Facebookgroepen.

Maar: op deze platformen is het woningaanbod kleiner, en de kwaliteit van de bezoekers wisselend. Funda trekt serieuze zoekers met een koopintentie. Niet voor niets besluiten veel mensen die hun huis zelf willen verkopen alsnog om via een makelaar te adverteren op Funda.

Bezichtigingen organiseren en onderhandelen

Je huis zelf verkopen betekent ook zelf de bezichtigingen regelen. Dat klinkt logisch, maar vraagt meer dan alleen de deur openmaken. Je krijgt te maken met verschillende types mensen, uiteenlopende vragen en soms lastige opmerkingen over jouw huis. Bovendien is het lastig om neutraal te blijven als je zelf eigenaar bent.

Wat komt kijken bij het zelf begeleiden van bezichtigingen?

Goede voorbereiding: zorg dat het huis netjes en representatief is
Ken de feiten: oppervlaktes, bouwjaar, isolatie, energielabel, VvE-informatie
Blijf zakelijk: wees vriendelijk, maar laat emoties buiten de deur
Geef kopers ruimte om zelf te kijken, zonder je overal mee te bemoeien

Veel mensen vinden dit spannend of vervelend. Een makelaar fungeert hier als buffer en filtert bovendien tussen serieuze en niet-serieuze kandidaten.

Onderhandelen: de juiste prijs, de juiste voorwaarden

Een spannend moment in het verkoopproces is de onderhandeling. Je hebt eindelijk een bod binnen. Maar hoe weet je of het een goed bod is? En wat zijn de voorwaarden? Denk aan financieringsvoorbehoud, opleverdatum, bouwkundige keuringen of verkoop eigen woning van de koper.

Onderhandelen is een vak. Het gaat niet alleen om de hoogte van het bod, maar ook om de zekerheid en het tempo van de verkoop. Als particulier heb je vaak minder onderhandelingsruimte dan een makelaar, simpelweg omdat je minder afstand hebt tot het proces.

Veelgemaakte fouten bij zelf onderhandelen:

Te snel akkoord gaan zonder voorwaarden helder te hebben
Niet vragen naar bewijs van financiering
Emotioneel reageren of persoonlijke argumenten gebruiken

Een makelaar onderhandelt namens jou, met een koel hoofd en kennis van de markt. Daardoor wordt niet alleen een betere prijs, maar ook een stabieler verkoopproces bereikt.

Het juridische aspect en de koopovereenkomst

Zodra je het eens bent met de koper, moet alles juridisch goed worden vastgelegd. En daar komt veel bij kijken. De koopovereenkomst moet juridisch kloppen én aansluiten op de situatie. Daarnaast moet je allerlei documenten aanleveren, zoals de lijst van zaken, de vragenlijst en het energielabel.

Wat moet je regelen?

Een correcte koopovereenkomst (bij voorkeur juridisch getoetst)
Een geldig energielabel (verplicht bij verkoop)
Communicatie met de notaris (de koper kiest, maar jij moet aanleveren)
Eventueel het doorhalen van een hypotheek (royement)

Een kleine fout in de overeenkomst of onvolledig dossier kan juridische gevolgen hebben, zelfs na de overdracht. Wil je geen risico lopen, dan is het verstandig om hier een expert bij te betrekken.Wil je precies weten hoe het verkoopproces verloopt? Lees dan meer over de verschillende stappen in het verkoopproces.

De verborgen kosten bij zelf verkopen

Veel mensen denken dat zelf hun huis verkopen gratis is. Maar ook zonder makelaar krijg je te maken met kosten, zoals:

Energielabel: €100 – €300
Fotografie en presentatie: €200 – €600
Verkoopstyling (optioneel): €500 – €2.000
Juridische hulp: afhankelijk van situatie
Advertentiekosten op externe websites
Royementskosten (hypotheek doorhalen): €200 – €500

Een makelaar rekent courtage, maar in dat bedrag zit vaak al veel van bovenstaande inbegrepen – inclusief expertise, zichtbaarheid én rust. Ontdek hier meer over wat de kosten zullen zijn bij het verkopen van je huis.

Is een huis verkopen zonder makelaar de juiste keuze voor jou?

Hoewel je een huis kan verkopen zonder makelaar, zouden wij het niet aanraden een huis te verkopen zonder makelaar. Het is niet voor iedereen geschikt en vereist veel expertise, uitdaging, tijd en kennis van de markt. Als je bereid bent om je hierin te verdiepen, kan het een aantrekkelijke optie zijn. Wil je liever zekerheid en gemak? Neem dan contact met ons op en laat ons jou begeleiden door het proces.