Belasting bij overwaarde: wat betekent het voor jou?

Je hebt je woning verkocht en houdt een mooi bedrag over. Misschien was je hypotheek al grotendeels afgelost of is je huis flink in waarde gestegen. Het voelt bijna alsof je de loterij hebt gewonnen: er staat ineens een groot bedrag op je rekening. Maar dan komt onvermijdelijk de vraag: wat vindt de Belastingdienst hiervan? Moet je belasting betalen over je overwaarde?

Het korte antwoord is dat overwaarde zelf niet belast wordt. Toch zijn er verschillende belastingregels die wel degelijk een rol spelen. Hoe jij jouw overwaarde gebruikt bepaalt of je te maken krijgt met hypotheekrenteaftrekbeperkingen of vermogensbelasting.

Verder op deze pagina: De bijleenregeling: waar veel mensen tegenaan lopen Wat als je gaat huren Overwaarde en sparen of beleggen Overwaarde gebruiken voor een verbouwing Overwaarde en belasting in box 3 Overwaarde bij scheiding of erfenis Hoeveel belasting betaal je nou echt Herkenbare voorbeelden uit de praktijk Conclusie: belasting bij overwaarde vraagt om keuzes

De bijleenregeling: waar veel mensen tegenaan lopen

Stel je voor dat je je woning verkoopt met zestigduizend euro overwaarde en een nieuw huis koopt. Je zou misschien denken dat je gewoon weer een volledige hypotheek mag afsluiten. Toch komt hier de bijleenregeling om de hoek kijken.

De regel zegt dat je je overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis, wil je het recht op hypotheekrenteaftrek behouden. Gebruik je de zestigduizend euro niet, dan mag je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen rente aftrekken. Dat kan op jaarbasis duizenden euro’s schelen.

Veel mensen ervaren dit als een soort straf op hun winst, terwijl het eigenlijk bedoeld is om te voorkomen dat je met overwaarde in je zak toch een hoge hypotheek aangaat en daarmee dubbel profiteert van belastingvoordeel.

Wat als je gaat huren?

Niet iedereen koopt meteen een nieuwe woning na de verkoop. Misschien wil je een tijdje huren om flexibeler te zijn of de woningmarkt af te wachten. In dat geval heb je ineens een groot bedrag op je rekening. Dat voelt prettig, maar er is een keerzijde: de Belastingdienst ziet dit geld als vermogen.

Al je spaargeld, beleggingen en ander vermogen worden opgeteld in box 3. Tot een bepaald bedrag geldt een vrijstelling, maar alles daarboven wordt belast. En dat kan snel oplopen als je al wat spaargeld had en daar ineens bijvoorbeeld vijftigduizend euro overwaarde bij komt. Veel mensen merken dit pas bij hun belastingaangifte en schrikken van de extra aanslag.

Overwaarde en sparen of beleggen

Misschien denk je: ik zet mijn overwaarde gewoon op een spaarrekening. Maar doordat de Belastingdienst werkt met een fictief rendement in box 3, maakt het niet uit dat de spaarrente nog altijd relatief laag is. Er wordt een berekend rendement gebruikt, en daar betaal je belasting over.

Steeds meer huiseigenaren overwegen daarom om de overwaarde niet zomaar te laten staan, maar er iets mee te doen. Extra aflossen, investeren in een nieuwe woning of het verduurzamen van de woning kan vaak aantrekkelijker zijn dan het geld op een rekening laten staan.

Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Een veelvoorkomende situatie is dat je een nieuwe woning koopt en besluit deze meteen aan te pakken. Misschien wil je een uitbouw plaatsen, zonnepanelen installeren of de keuken vernieuwen. Gebruik je de overwaarde hiervoor, dan kan dit gunstig zijn. De lening of hypotheek die je afsluit om dit te financieren blijft in veel gevallen renteaftrekbaar omdat de investering direct aan de woning gekoppeld is.

Gebruik je de overwaarde voor andere zaken, zoals een auto of een vakantie, dan vervalt dat fiscale voordeel. Dit is herkenbaar voor veel mensen die dachten: ik trakteer mezelf, want het voelt toch als winst. Pas later merken zij dat de belastingregels strenger zijn dan verwacht.

Overwaarde en belasting in box 3

Wanneer je de overwaarde niet in een nieuwe woning stopt maar op een spaarrekening zet of belegt, valt het bedrag in box 3. Hier kijkt de Belastingdienst naar je totale vermogen. Dat vermogen bestaat uit spaargeld, beleggingen en andere bezittingen, minus bepaalde schulden. Voor een deel geldt een vrijstelling, maar alles daarboven wordt belast.

Stel dat je al veertigduizend euro spaargeld hebt en je woning verkoopt met een overwaarde van tachtigduizend euro. Je totale vermogen komt dan uit op honderdtwintigduizend euro. Dat kan betekenen dat je boven de vrijstellingsgrens uitkomt en dus belasting moet betalen. Hoeveel dit precies is hangt af van je persoonlijke situatie en van de rekenmethodes die de Belastingdienst hanteert.

Overwaarde bij scheiding of erfenis

Niet alleen bij verkoop speelt de vraag hoe de overwaarde wordt belast. Ook bij een scheiding of bij een erfenis kan dit een rol spelen. Bij een scheiding moet de overwaarde vaak worden verdeeld tussen beide partners. Wat je met jouw deel doet bepaalt vervolgens of je belasting betaalt in box 3 of dat je te maken krijgt met de bijleenregeling. Bij een erfenis kan de overwaarde onderdeel uitmaken van de nalatenschap. In dat geval krijg je te maken met erfbelasting. Het is verstandig om in dergelijke situaties naast een makelaar ook een financieel adviseur te betrekken, zodat je geen verrassingen achteraf hebt.

Hoeveel belasting betaal je nou echt?

Veel huiseigenaren willen weten hoeveel belasting ze nu echt moeten betalen. Het antwoord verschilt per situatie. Koop je een nieuw huis en gebruik je de overwaarde volledig, dan betaal je niets extra’s. Ga je huren en zet je het geld op een spaarrekening, dan kan de extra belasting in box 3 oplopen, afhankelijk van de hoogte van je vermogen. En gebruik je het voor een verbouwing, dan kan het juist fiscaal voordelig uitpakken omdat je de rente mag aftrekken.

Herkenbare voorbeelden uit de praktijk

Je verkoopt je woning en houdt vijftigduizend euro overwaarde over. Je besluit dit te gebruiken voor een nieuwe keuken en zonnepanelen. Omdat dit direct in je woning wordt geïnvesteerd blijft de rente over de lening aftrekbaar.

Een andere situatie: je verkoopt je woning met honderdduizend euro overwaarde en gaat voorlopig huren. Het hele bedrag komt op je spaarrekening te staan. Je merkt pas bij de belastingaangifte dat je ineens vermogensbelasting moet betalen omdat je boven de vrijstelling uitkomt.

Of stel dat je je woning verkoopt en een nieuw huis koopt. De overwaarde van zeventigduizend euro gebruik je niet, maar je financiert het volledige bedrag met een hypotheek. De Belastingdienst weigert de renteaftrek over zeventigduizend euro waardoor je maandlasten hoger worden dan je had verwacht.

Conclusie: belasting bij overwaarde vraagt om keuzes

De Belastingdienst pakt je overwaarde niet direct af. Maar de manier waarop jij het geld gebruikt bepaalt wel of je te maken krijgt met vermogensbelasting of met beperkingen op je hypotheekrenteaftrek. Het is herkenbaar dat veel mensen verrast worden door de regels, omdat het pas duidelijk wordt bij de aankoop van een nieuwe woning of bij de jaarlijkse belastingaangifte.

Wil je weten hoeveel overwaarde je hebt en wat dit concreet betekent voor jouw situatie? Een gratis waardebepaling geeft je snel inzicht. Vanuit daar kun je samen met Hauzer en Partners bekijken wat de slimste keuze is: investeren in je nieuwe woning, sparen of misschien toch iets heel anders.