Belasting bij verkoop huis: Wat moet je weten?

Hoeveel belasting betaal je bij de verkoop van je huis?

Bij de verkoop van je huis komen vaak vragen op als: Moet ik belasting betalen over de verkoopopbrengst? Hoe zit het met de belasting bij overwaarde? En welke kosten kan ik aftrekken? Dit zijn logische vragen, want de belastingregels rondom een woningverkoop zijn niet altijd duidelijk. In dit artikel leggen we je stap voor stap uit hoe het zit en geven we voorbeelden om het concreet te maken.

Betaal je belasting over de verkoopopbrengst van je huis?

Een veelgestelde vraag is: “Moet ik belasting betalen als ik mijn huis verkoop?” Het antwoord is geruststellend: over de winst die je maakt bij de verkoop van je eigen woning betaal je geen inkomstenbelasting.

Heb je je huis ooit gekocht voor 250.000 euro en verkoop je het nu voor 325.000 euro? Dan maak je 75.000 euro winst. Over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen, zolang het gaat om je hoofdverblijf.

Let op: Belasting tweede woning of beleggingspand

Verkoop je een tweede huis, vakantiewoning of beleggingspand? Dan kan er wél belasting verschuldigd zijn, omdat deze woningen onder box 3 (vermogen) vallen.

Wat betekent overwaarde voor de belasting?

Als je huis meer oplevert dan de openstaande hypotheek, ontstaat er overwaarde. Veel verkopers vragen zich af of je belasting moet betalen over de overwaarde. Het antwoord: nee, de overwaarde zelf is niet belast.

Maar let op: als je een nieuwe woning koopt, speelt de bijleenregeling een belangrijke rol.

Wat is de bijleenregeling bij de verkoop van je huis?

De bijleenregeling houdt in dat je de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning als je de volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Gebruik je de overwaarde niet (geheel) om je nieuwe huis te financieren, dan mag je over het niet-gebruikte deel van de hypotheek géén rente aftrekken.

Voorbeeld bijleenregeling

Verkoopprijs woning: 350.000 euro

Hypotheekschuld: 250.000 euro

Overwaarde: 100.000 euro

Je koopt een nieuw huis van 400.000 euro:

Gebruik je de volledige 100.000 euro overwaarde? Dan mag je de rente over de resterende hypotheek van 300.000 euro aftrekken.

Gebruik je slechts 50.000 euro overwaarde? Dan mag je over 50.000 euro van de nieuwe hypotheek geen rente aftrekken.

Hoe lang geldt de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt drie jaar na de verkoop. Koop je binnen die periode een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde gebruiken als je de volledige renteaftrek wilt behouden. Wacht je langer dan drie jaar? Dan vervalt de regeling en ben je vrij om te kiezen.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij de verkoop van je huis?

Veel verkopers vragen: “Welke kosten kan ik aftrekken van de belasting?” Het antwoord is dat de meeste kosten voor de verkoop zelf níet aftrekbaar zijn. Denk hierbij aan:

Makelaarskosten voor de verkoop

Fotografie- of stylingkosten

Taxatiekosten voor het bepalen van de verkoopprijs

Wat wél aftrekbaar is, zijn kosten voor de financiering van je nieuwe woning, zoals:

Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten

Notariskosten voor de hypotheekakte

Taxatiekosten voor het verkrijgen van de hypotheek

Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Voorbeeld aftrekbare kosten

Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan zijn bijvoorbeeld de 2.000 euro aan hypotheekadvieskosten en 750 euro notariskosten wél aftrekbaar, terwijl de 5.000 euro makelaarskosten voor de verkoop niet aftrekbaar zijn.

Kosten en budget bij verkoop van een huis

Naast mogelijke belastingverplichtingen zijn er ook kosten verbonden aan de verkoop van een huis. Denk aan makelaarskosten, notariskosten en eventuele kosten voor het aflossen van je hypotheek. Het is verstandig om hier een goed budget voor op te stellen, zodat je niet voor financiële verrassingen komt te staan. Lees ons ander artikel over budgetten en kosten. Ook kan het slim zijn om een financieel adviseur in te schakelen om je te helpen bij de belasting bij het huis verkopen en alle bijkomende financiële verplichtingen.

Zorg ervoor dat je goed geïnformeerd bent en een duidelijk overzicht hebt van de kosten en budget om onaangename verrassingen te voorkomen. Wil je advies op maat? Neem dan contact op met Hauzer & Partners!

Belasting huis verkopen